안녕하세요 😊
요즘 전세 사기 소식이 넘쳐서 걱정이 많으시죠? 저도 처음에 기사만 맹신했다가 주변 친구도 당하고, 직접 도서관 가서 열람도 해보고 전문가랑 상담도 해봤어요. 그래서 오늘은 진짜 내 돈을 지키는 법을알려드리고자 글을 쓰게 되었습니다
먼저 제가 요약하자면, 전세 사기는 집 계약과 동시에 나도 모르게 터지는 함정이랍니다.
도망간 주인, 죽어버린 등기부, 신탁회사 등 익숙한 이름들이 나오면 무조건 긴장해야 해요.
🤔 “전세 사기? 그게 뭔데?”
한마디로 “보증금 맡기면 돌려줄게!” 하더니, 정작 돈 돌리기 싫어서 집 팔거나 경매 넘어가면 사기치는 경우예요.
2025년 상반기만 해도 피해자가 2만 9,540명, 피해액은 무려 5조 원에 육박했다고 해요
깡통전세, 단기임대, 신탁부동산, 허위 보증보험 가장 – 다양한 수법이 있는데,
대부분 졸속 계약 + 서류 확인 부족 = 함정이라는 공식으로 이어집니다.
😭 실제 피해자 얘기 들어볼래요?
① 익명 A씨 - “보증금 1억2천, 하루아침에 날아가”
신축 빌라 계약, 등기부도 보고 확인했다며 안심했는데…
집이 계약 한 달 만에 경매로 넘어감
“내가 뭘 잘못했을까… 매일 자책했어요”
② 신혼부부 김XX 씨 - “결혼 후 첫 보금자리였는데”
결혼 전 계약한 전세집, 알고 보니 깡통전세
“가족한테도 말을 못했어요… 매일 울었죠.”
③ 광양 황순원 대표 - “매달 30건 피해, 예방해야 해”
광양에서 3년간 매달 30건 발생
하지만 2025년 6월 1일 이후 계약자는 피해자 특별법 대상 제외 예정이라며
“계약 전 예방 교육이 최선”
📋 등기부등본 어떻게 봐야 할까?
- 표제부: 주소, 건물 용도, 실거주형인지 꼭 비교해 본다.
- 갑구:
- 소유주가 정말 집주인인지 확인
- ‘신탁등기’ 있으면 **수탁자(신탁회사)**가 실제 소유자 !! 엄청 중요합니다!
- 을구:
- 근저당, 압류 여부 확인
- 근저당 많거나 압류 있으면 경매 위협 커요
등기부만 보면 “이 집 괜찮네” 하다가도, 신탁등기, 근저당이 붙어 있는 집이면 바로 위험신호입니다.
🏦 신탁 부동산 계약 주의사항
- 부동산이 신탁되었다면
→ 신탁회사 동의 없이는 계약 무효 가능성 있음- 즉, 이 사람 집 맞나요? → 등기부 갑구에 “신탁”만 있는 게 아니라
- 신탁원부(원부) 열람해서
- 신탁계약서 확인 → 누가 허락해야 하나 확인
- 특히 신탁집은 전세보증보험 가입이 안 될 수 있어요
- 즉, 이 사람 집 맞나요? → 등기부 갑구에 “신탁”만 있는 게 아니라
이거 모르면 나중에 ‘나는 임차인이 아니다’ 하는 문제에 휘말릴 수 있어요.
🛡️ 예방 체크리스트 정리
- 계약 전
- 등기부갑구 및 을구 확인
- 신탁등기 여부 + 원부 확인
- 매매가 vs 전세가율 확인 (하단 참고)
- HUG 보증보험 실가입 여부 체크
- 계약 중
- 확정일자, 전입신고는 바로
- 중도금 및 잔금 입금은 등기부 위험 체크 후
- 계약 후
- 전세보증보험 청구 준비
- 급할 땐 임차권 등기명령 제기
- 피해 시
- 계약 무효 주장, 민사소송 가능
- HUG / 법률구조공단 / LH 피해지원 신청
- 증거 수집: 계약서, 통신, 등본 사본, 보증보험 증서 등
부동산공시가격 알리미
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📝 전세 사기 나쁜 놈들? 사형이다!
- 임대사업자 조직적 사기
- 광양에선 조직적 전세 사기범들이 100채 이상 돌려받지 않고 징역 받았데요
- 특별법 사각지대
- 2025년 6월 이후 계약자 중 피해자에게 피해 지원에서 제외되는 사람 발생 예정이라서
- 예방교육과 전담센터 필요성 강조
따라서 막기 위해선 법, 제도, 시스템 모두 다 알아야 하고,
내가 족족 확인해서 준비해야 한다는 뜻입니다.
💌 일종의 마무리, 제 개인적 생각이라 적어볼게요
제가 친구랑 부동산 실무 강의 들었을 때
“우리 목적은 돈 지키기니까,
집주인 말은 의심 평균 50%”
이 말이 정말 와 닿더라고요.
처음엔 '등기부 볼 줄 몰라서'
책상에 앉아 고민에 고민을 많이 했는데
이젠 계약서만 봐도 “어? 근저당 많다” 하면 이젠 거르고 봅니다..^^
그리고 요즘 전세 사기가 많아져서
보증보험을 가입할 수 있는 전세금액 한도가 낮아져서 HUG나 HF에서
공시지가 X 135% 의 금액보다 낮아야지 보증보험가입을 해주는 것 같습니다.
아파트같은 경우에는 공시지가가 잘 나와서 보증보험 가입이 쉽지만
빌라나 다가구주택같은경우에는 공시지가가 실 거래가보다 낮아서
보증보험 가입이 어려운 곳들이 종종 보이곤 합니다.
그렇기에 제 생각이지만 전세금을 보증보험가입 금액으로 낮추고 월세를 일부 내서
추후 세액공제 + 소득공제 조합으로 돌려받는것도 나쁘지 않고 무엇보다
보증보험가입을 하게되면 내 보증금이 보호되니 더 좋을 것 같다는 의견입니다!
✅ 내 돈은 내가 챙긴다.
✅ "믿어도 되는 곳"은 없다.
✅ 다시 한번 깔끔 정리!
- 전세 사기는 ‘언제든 당할 수 있는 문제’가 됐어요.
- 등기부갑구, 을구, 신탁등기, 근저당, 압류,
전세가율, 보증보험은 계약 전 필수 체크! - 신탁 등기 확인 + 동의 여부 + 전세보증보험 가입 여부, 최우선.
- 계약 후에도 전입·확정일자 = 권리 확보용, 잊지 말기.
- 문제 생기면 빨리 HUG/LH/법률구조 찾아가세요.
- 사례를 통해 배우고, 다시는 당하지 마세요.
이 글, 제가 공부한 것들 + 실제 피해자 분들 인터뷰 +
전문가 얘기 + 제 경험을 다 섞어서 한번 말씀드려 보았는데요
전세는 내 인생 안정판인데, 돈을 지키지 못하면 마음의 판도 흔들릴 수 있거든요.
조금 귀찮아도 계약 전 5분만 더 투자해서, 내 큰 자산, 안전하게 지키자구요!
읽어주셔서 진짜 감사하고, 도움이 되셨길 바랍니다!
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